原標題：物業上市估值抉擇凜冬上市的物业物云望萬物雲與仍在觀望的龍湖

觀點網 1月16日，據港交所披露 ，上市上市龍湖智創生活招股書狀態變更為失效。估值

據悉 ，抉择龍湖智創生活在2022年1月7日首次提交招股書 ，凛冬龙湖並於7月7日失效
。仍观緊隨其後 ，物业物云望龍湖方麵在失效當晚便再次提交招股書，上市上市表明了對於物業上市的估值決心。

據知情人士向觀點新媒體透露 ，抉择龍湖智創生活兩度遞表均通過聆訊，凛冬龙湖受物業股估值影響並未著急安排上市，仍观還在等候時機 。物业物云望

龍湖方麵表示，上市上市龍湖智創生活申請資料仍在持續更新中 ，估值後續將根據市場情況靈活決策 ，把控上市節奏 。

受到房地產下行拖累以及商業模式缺乏想象空間，雖然物企在2022年業績表現仍然較為穩健
，但物業股估值的持續下跌已經成為事實  。

物業凜冬未過

過去幾年，房企大規模分拆物業上市雖屢見不鮮，但明顯的趨勢是，由熱潮逐漸變至冰點。

公開數據顯示
，2019年至2022年遞表上市的企業分別有9家 、19家
、34家 、3家，同期成功上市的企業分別是11家 、18家、14家、6家。

根據統計數據，多數典型物企的市盈率較其上市首日均有較大幅度的下跌。例如華潤萬象生活、中海物業 、保利物業 、碧桂園服務 ，上市首日市盈率分別為103.04倍、35.89倍、46.86倍、53.22倍
，截至2022年12月29日其市盈率分別降至37.85倍
、23.64倍、21.06倍、11.75倍
。

凜冬未過 ，企業的決策者們卻有不同的選擇
，有的迎著壓力上市 ，有的觀望等候。

就萬物雲來說，這個來自房地產龍頭萬科的物業管理平台選擇了前者，但並未能擺脫大環境的影響。

2022年9月28日上市前日 ，萬物雲暗盤收盤就跌去約8.21%，報45.3港元 。上市當日9點半，萬物雲下跌6.99% ，報45.9港元。相較於2021年底最高峰的113港元/股的估值
，這幾乎打了個對折 。

彼時，鬱亮表示 ，萬科並不在意萬物雲分拆上市時的估值高低，更在意它未來的長期表現
，時間會證明萬物雲的價值  。

財務數據顯示，截至2022年6月末
，萬物雲在社區空間居住消費服務方麵的合約建麵約9.3億平方米，在管建麵7億平方米
，商企和城市空間服務方麵 
，合約建麵1.6億平方米，在管建麵1.4億平方米。

有觀點認為，PE（私募股權投資）支持的公司 
，是流血也要上市的 ，否則的話要賠錢，所以在估值上麵就沒太大關係。也有人表示，上市的時機或許和萬物雲對後市的判斷有關 。

事實上
 ，即使開盤破發，萬物雲也是當時港股物業板塊估值最高的股票之一。

在萬物雲之前，2022年7月8日
，號稱山東物業第一股的山東省屬國企魯商生活服務正式在港交所掛牌，同樣遭遇首日破發 ，收盤較發行價跌25% 。

物業股經曆了上市熱潮、收並購分化等 ，如今留下了一個逐漸冷靜的市場 。

觀望的龍湖

在上述情形之下，眾安智慧生活、龍湖智創生活等選擇根據市場情況把控上市節奏的理性觀望態度。

1月12日晚間
，眾安智慧生活公告稱，將延期進行股票上市，且將退回香港公開發售及優先發售的申請股款。

據了解，2022年12月28日
，眾安集團旗下眾安智慧生活所遞交招股書已通過聆訊 。這是眾安建議分拆物業上市事宜第二次獲得監管層批準
，上一次是2022年4月22日 ，但當時該公司最終未實施分拆，目前已第三次遞表。

龍湖的觀望態度則在去年舉行的龍湖中期業績會上便有表現。彼時集團執行董事兼首席財務官趙軼表示，目前市場情緒不佳 ，我們會關注市場
，不著急，反而把發展的重點轉為內生，關注內生的轉化率 ，接管的效率
，以及內生的毛利率提升，包括減少對一些低質量收並購的依賴。

這一淡定的表態，或許與龍湖智創生活良好的基本麵有關。

從最初的龍湖物業，到2018年升級為龍湖智慧服務，再到2022年正式以龍湖智創生活亮相，三次迅速演進之後，該公司已融合了龍湖原有的物業管理及商業運營等核心能力。

據去年7月份披露的招股書顯示 ，龍湖智創生活2019年、2020年及2021年收入依次是43.69億元、64.68億元、110.56億元 ，漲幅分別為48.04% 、70.93%。2022年前4個月，錄得營業收入為40.6億元
，同比增長38.6%
 。

2019年至2021年龍湖智創生活毛利依次為12.78億元、16.66億元 、29.43億元，同比增長30.35%  、76.65% ，2022年前4個月，該公司取得毛利11.06億元。

龍湖智創生活稱
，增加主要由於住宅與其他非商業的物業管理服務，商業運營及物業管理服務分部收入均有所上升 ，規模經濟效應增強和有效的成本控製措施所致 。

在盈利能力方麵 ，2019年、2020年、2021年及截至2022年4月30日
，其對應毛利率分別為29.25%、25.76% 、26.62%和27.24%，期間有所波動 。

具體而言，商業運營及物業管理服務業務的毛利率略高於住宅及其他非商業項目的毛利率 ，住宅管理服務上，獨立第三方項目的毛利率遠低於龍湖及其聯合營公司毛利率。

對此
 ，龍湖智創生活表示，來自龍湖集團開發的住宅物業主要為一線及二線城市中高檔住宅物業，具有較高費率 ，而獨立第三方開發的項目毛利率通常較低，原因是在接管之前采用的運營係統不夠先進，致使物業狀況維護欠佳 ，在接管之後產生較高的翻新及升級費用。

規模方麵，據機構預測 ，截至2022年末龍湖智創生活在管麵積繼續增長 ，達到3.35億平方米，簽約麵積為5.13億平方米 。同時，其運營服務超過70個購物中心。

龍湖集團的中報還顯示，截至2022年6月30日
，龍湖智創生活已與135個購物中心項目訂立商業運營服務合約，這意味著還有更多的購物中心，將在未來幾年內開業落地。

目前 ，龍湖智創生活的物業管理及商業運營服務，涉及消費、娛樂、餐飲、生活 、醫療
、教育、辦公 、企業服務 、不動產資產管理、科技解決方案等多個方麵。

根據弗若斯特沙利文報告，中國境內同時提供物業管理服務以及購物中心運營服務的公司數目有限，在全業態物管公司排行榜中，龍湖智創生活營業收入名列前茅。

趙軼也曾表示 ，未來龍湖智創生活年化的收入增長超過40%，年化利潤增長超過50%是完全可期的 。

對於此次招股書失效，或許是凜冬期未過
，龍湖方麵同樣表現的很淡定 ，像是在等候暖陽。

本文源自觀點網